El primer semestre del 2024 se mostró más activo para la concreción de operaciones inmobiliarias. Los inversores están expectantes de lo que suceda con el nuevo gobierno, más allá de las certezas que muestra el país en lo institucional y en lo económico.
Arrospide se refirió también a los campos “de áreas muy grandes” que ocupaban las empresas de bonos ganaderos: “creo que va a ser bueno para el mercado que se sinceren esos valores en lo que permite al arrendatario trabajar y a los propietarios obtener una renta razonable. A veces esos factores exógenos hacen que los valores se distorsionen”.
¿Cómo se comportó el mercado de compraventa de tierras en 2024?
Tuvimos un primer semestre un poco más activo en cuanto a negocios concretados y un segundo semestre un poco más lento en cuanto a los negocios que se fueron realizando. Eso ayudado por el enlentecimiento del valor de los granos. La verdad es que veníamos con valores un poco tonificados, donde a veces el mercado los avala y otras veces no. El segundo semestre fue un poco más lento en la concreción de negocios a nivel general.
¿En qué rubros se logró hacer operaciones?
En el primer semestre se lograron negocios de campos ganaderos en el norte del país, que fueron bien relevantes, con valores también muy interesantes. Los campos del norte guardan una relación con los campos del sur por cercanía y por tipo de campo, y la verdad es que operaciones grandes de campos ganaderos pegaron tanto en Tacuarembó, Cerro Largo y Rivera que marcaron un poco el mercado. En el sur veníamos con una tónica importante de concreción de negocios, que fue un poco más lenta y en el segundo semestre se enlenteció aún más, regida por la baja de los granos. Más allá de eso, creo que la oferta en general a nivel país no ha variado mucho y hay una escasez de campos a la venta bien notoria.
¿De qué rango de precios se puede hablar?
Tenemos un campo ganadero en el norte del país que va desde US$ 3000 a 4000, dependiendo del tipo de campo y la ubicación. En el sur tenemos campos que, de repente, en el área agrícola van de US$ 7000 u 8000 hasta US$ 4500 y 5000 en el área lechera más hacia el sur. Ese es el rango de precios, pero también es cierto y es justo decir que es muy variable el tema de los valores de los campos y es difícil encasillar los valores a la zona. Los campos son muy diferentes y a veces es injusto tirarle un precio a una zona cuando de repente los campos son bien distintos.
Según su experiencia, ¿qué busca el comprador?
Siempre hay un talle para cada comprador. Los negocios estos del norte en campos ganaderos estuvieron un poco marcados por inversionistas de alto porte. Hubo un grupo brasilero que estuvo operando y después inversionistas locales. En el caso más al sur, hay capitales nacionales que aspiran a darle más escala a sus explotaciones. Ahí ya lo conjugamos de repente con algún argentino que anda buscando campos más agrícolas, o en el área lechera también operan productores a mayor escala.
¿Estamos hablando de operaciones en campos de qué dimensiones?
En el norte estuvo regido por cuatro o cinco negocios de áreas grandes a muy grandes que marcaron el mercado. Áreas muy grandes de campos buenos que son fáciles de encontrar en el norte y no tanto en el sur. Acá en el sur encontramos valores más altos en las propiedades, pero de menor tamaño. Hay que situar las inversiones en cada parte del país. En el norte hubo un eje de US$ 4000 por dos o tres estancias grandes. Ya más acá, al sur del río Negro, áreas de 100 de Coneat, a medida que nos acercamos a Montevideo, andan por encima de eso. Igual quedamos un poco impactados por esas operaciones porque digamos que son valores muy buenos.
¿Que se espera para este año respecto al mercado de compraventa de campos?
Hay un poco de expectativa en cuanto al cambio de gobierno y a los lineamientos que vaya marcando al sistema financiero y económico. El inversionista es lógico que esté un poco atento a las señales que se vayan dando. Si bien el Uruguay está regido por mantener una cordura política y financiera más allá de los partidos políticos, a veces el inversionista está un poco expectante de las señales que recibe desde los nuevos gobiernos. Eso también hace que se enlentezca un poco el mercado. Yo creo que no va a haber grandes cambios y aspiro a un año normal en cuanto a comercialización de tierras. Después, en cuanto a los commodities, eso siempre va incidiendo en el mercado. Si la soja se dispara o se plancha, si el ganado vale mucho o poco, esos son aderezos que hacen a la formación del precio.
¿Cómo se presentó el mercado de los arrendamientos en 2024?
También creo que hay una diferencia marcada entre los campos ganaderos o más ganaderos del norte y del sur con lo que podemos encontrar como campos agrícolas o mixtos acá en el sur. Creo que los campos ganaderos con superficies grandes en el norte estaban fuertemente incididos por los grupos de inversiones que ahora han tenido complicaciones y han hecho que las rentas se vayan un poco más allá de los valores que nos permiten operar. Había mucha gente que se retiraba del mercado por no poder ser competitiva frente a estos grupos que, la verdad, pagaban un poco más. Eso pasó, vamos a ver ahora cómo repercute la inclusión de esos campos de vuelta en el mercado y cómo se rearma el mercado de renta de esos campos ganaderos, que eran mayoritariamente los que ocupaban estas empresas. En cuanto al sur, sigue habiendo mayor demanda que oferta de campos mixtos que permitan hacer agricultura. Hay mucho pedido de campos agrícolas o mixtos acá en el sur. Y la oferta no ha cambiado mucho ni creemos que vaya a cambiar. La verdad es que esa demanda sigue existiendo y los precios están un poco más regidos en cuanto a los kilos de soja, de carne o los litros de leche. Creo que se van a seguir rigiendo por esos parámetros.
¿En qué eje de precios andan esos arrendamientos?
Como todo, va a ir atado al tipo de campo. En campos agrícolas muy buenos tenemos un abanico de precios de 600 kilos a 1000 kilos de soja. En el caso de los campos ganaderos tenemos entre 45 kilos y 50 kilos de novillo gordo. Y en litros de leche es variable, depende de la zona. Ahí es más específico porque también, aunque sea para tambo, puede ir atado a un cultivo o al kilo de novillo. Repito, hay alta demanda que está buscando campos y la oferta no ha cambiado mucho en el sur.
Cuando habla de grupos de inversión, ¿se refiere a los que están enfrentando los problemas que se conocieron últimamente?
Exacto. Y ocupaban áreas muy grandes. Vamos a ver cómo esos campos se reinsertan en el mercado y qué nuevo escenario de valores tenemos. Creo que va a ser bueno para el mercado que se sinceren esos valores en lo que permite al arrendatario trabajar y a los propietarios obtener una renta razonable. Pero que sea siempre dentro de oferta y demanda, y cristalinidad del mercado. A veces esos factores exógenos hacen que los valores se distorsionen.
¿Cuáles son las expectativas para este año?
Creo que en la medida en que se puedan seguir haciendo, esas modalidades de concreción de negocios en especies son muy sanas y buenas para las dos partes, como ponerle kilos de novillo: si el novillo vale más el dueño del campo cobra más. Eso da un buen parámetro de valores atados a la rentabilidad.
¿Es normal que falten campos para arrendar?
Yo creo que sí. Llevamos varios años de una mayor demanda que oferta. La verdad es que en las rentas, ya sea para darle más escala a los negocios o como proyectos de nuevos negocios, ha sido muy amplia la diferencia en cuanto a la oferta y la demanda. No creo que haya un cambio significativo en cuanto a ese desbalance.
TE PUEDE INTERESAR:
