El Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) firmó un convenio con el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) que cambiará de manera radical el acceso a créditos hipotecarios por parte de la clase media. La Mañana dialogó sobre este nuevo proyecto con Marcos Laens, el vicepresidente de la institución.
¿En qué consiste este acuerdo firmado entre el MVOT y el BHU?
Este acuerdo confirma la participación del BHU en el programa “Entre Todos – Sueños en Obras”. Desde mi punto de vista, significa que uruguayos que no están pudiendo acceder a la vivienda, lo van a poder hacer y el BHU es una parte fundamental, porque otorga el financiamiento.
¿Cómo funciona este programa?
Básicamente tiene dos facetas. Una es la referida a los empresarios desarrolladores, que ingresan por la Ley de Vivienda Promovida con todos los beneficios impositivos que tienen y adicionalmente podrán acceder a la garantía SiGa del Estado, que les cubrirá hasta el 70% de las garantías necesarias para la financiación de las unidades que van a construir. El programa prevé que las familias puedan entonces acceder a viviendas a estrenar con precios que sean topeados. Es importante que sean viviendas a estrenar porque por lo menos por 10 años no les genera a los compradores los costos de mantenimiento.
¿Este programa está dirigido a algún sector en particular de la sociedad?
Está dirigido a la clase media. Estamos hablando de personas que pueden acceder al crédito de un banco, pero como los ingresos no le dan para acceder, por ejemplo, a una unidad de dos dormitorios, con estas facilidades lo van a poder hacer. De esta manera, familias que no podían comprar una vivienda, ahora lo podrán hacer.
Se señala que los precios de las viviendas tendrán un máximo, ¿cuáles son esos límites máximos?
En el caso de los monoambientes, son 420 000 Unidades Indexadas (UI), unos US$ 64 000 y un apartamento de dos dormitorios, el tope es 661 000 UI, o sea unos US$ 101 000. Pero otro de los puntos más importantes, más allá de los precios, es que las familias o los individuos con ciertas condiciones salariales podrán acceder a un subsidio de la cuota hipotecaria de hasta el 30%.
Esto significaría que una cuota para una unidad de dos dormitorios, sin el subsidio, sería alrededor de $ 23 000 y con el subsidio baja a $ 16 000.
En el caso de un monoambiente que cuesta US$ 64 000, una cuota que estaría en el entorno de los $ 14 600, con este subsidio se ubicaría en $ 10 000. Esto significa una ayuda considerable para la familia uruguaya.
Debemos considerar que, si antes el BHU solicitaba ingresos al núcleo familiar de $ 100 000 pesos para afrontar la cuota de un apartamento de dos dormitorios de USD 100 000, ahora se pasaría a los $ 70 000. En el caso de un monoambiente de US$ 64 000, el banco pedía ingresos de $ 60 000 y ahora de $ 42 000. De esta manera se abre un importante abanico para que los uruguayos tengan un acceso a la vivienda.
Mediante el programa, el núcleo familiar puede sumar ingresos, ¿cómo se calcula?
¿Puede un crédito tener hasta tres titulares, sumando salarios entre sí? Si a la persona o a la pareja no le dan los ingresos, pueden sumar a otros familiares como ser el padre, la madre, un hermano o incluso un amigo, porque no se exige que tengan parentesco. Adicionalmente, el banco también aumenta la edad máxima que puede tener la persona en el momento de cancelar el crédito y la lleva hasta los 75 años. Pero el segundo y tercer titular pueden llegar hasta 80 años. En lo referente a la tasa de interés, al tomador del crédito se le otorga la tasa de ahorrista con un beneficio adicional de 0,25 puntos básicos adicionales. Todo esto hace que se marque con este programa un antes y un después en el tema del acceso a la vivienda por parte de la clase media uruguaya.
¿Se requiere ahorro previo en el BHU?
No se requiere ser ahorrista del banco. Al margen del subsidio, el BHU da una serie de facilidades muy importantes. Una de las cuales es la cobertura del 95% del valor del inmueble. De este modo el ahorro requerido es mucho menor. Se debe tener en cuenta que los bancos generalmente cubren hasta el 80% del valor de la vivienda, debiendo poner el comprador el 20% restante.
En el caso del Banco Hipotecario a una persona que no es ahorrista, le presta hasta el 80% del valor de la vivienda, a los que son ahorristas le presta hasta el 90%. Con este nuevo programa, aun sin ser ahorrista, podrá acceder con el préstamo de hasta el 95% del valor del inmueble. Esto es muy relevante, ya que se convertía en algo muy engorroso para las familias poder ahorrar ese 10% o 20% que el banco no cubría. Ahora eso cambia con este programa a un 5%.
Estos edificios o soluciones habitacionales que ingresan en el programa, ¿son los ya existentes o a construir?
Son a construir, quizás exista alguna excepcionalidad de proyectos ya construidos y otros que ya están en marcha. Pero para ingresar al programa ya hay proyectos por más de 4000 unidades aprobados en el Ministerio de Vivienda.
¿Qué consideración le merece el funcionamiento de la Ley de Vivienda Promovida, que se señaló en su momento como una solución, pero no bajó el precio de la vivienda?
Este programa es el complemento a esa ley, que nunca alcanzó a la clase media. Esa ley es muy buena para los deciles más altos de la población y sobre todo para generar construcción y empleo en ese sector. Porque en muchos lados de la ciudad de Montevideo se ve en funcionamiento la construcción. La esencia de este programa es que toma la Vivienda Promovida y lo complementa para llegar a un sector que hoy no estaba alcanzando.
¿Este programa es tanto para Montevideo como para el interior?
Abarca todo el país. Casi todo lo que se ha hecho con el sistema de Vivienda Promovida ha tenido grandes niveles de concentración, sobre todo en Montevideo, bastante menos en Canelones y Maldonado y casi nada en el resto del país. Esta nueva iniciativa hace que la distribución sea más homogénea y, de hecho, de acuerdo a información que me ha llegado, tengo entendido que hay muchísimos proyectos en todos los departamentos del interior. Este programa hace totalmente social a la Vivienda Promovida y lo hace cuidando los fondos públicos. De esta manera espero un BHU mucho más cercano a la familia, apuntando a aumentar sus colocaciones de préstamos, no solo porque lo necesitamos comercialmente, sino porque como miembro del sistema público de vivienda, tenemos un rol en la sociedad. Este es el de facilitar el acceso a la vivienda. Con este programa estamos dando un gran paso, lo que nos hará un banco mucho más cercano a la sociedad y nos va a ayudar a cumplir completamente con nuestro rol.
Casilda Echevarría, presidenta del BHU, fue consultada por La Mañana sobre cuáles son los objetivos del convenio firmado con el Ministerio de Vivienda:
“Hay una franja que no accede ni a los créditos comerciales comunes ni a los que son totalmente subsidiados –para sectores más carenciados–, entonces, el MVOT tiene fondos que puede asignar a estos créditos destinados al nivel económico medio, y puede dar un subsidio de hasta un 30% del crédito, ya sea para el capital o la cuota, y lo que tenga que pagarse se va a pagar directamente al Banco Hipotecario (BHU). Por lo tanto, para el BHU se reduce el riesgo de pago sensiblemente. Además, la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) tiene un fondo de garantía, porque el BHU te presta hasta un 70 u 80% –depende del caso– del valor del inmueble que quieres comprar, y en este caso, con ese fondo, se podría garantizar un poco más y llegar a que el BHU te preste hasta el 90% del precio del inmueble. Incluso, estamos negociando con la ANV algunas condiciones más beneficiosas para ver si llegamos hasta el 95%. Esto favorece enormemente a la gente que está alquilando, porque es muy difícil alquilar y poder ahorrar al mismo tiempo, entonces, como en un crédito normal tú tienes que tener ahorrado un 20% del inmueble que vas a comprar, en este caso ya no lo necesitarías, además de que tendrías el subsidio a la cuota, así que realmente tengo la esperanza de que sea un proyecto que llegue a esas capas de la población a las que no llegábamos antes.
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