El artículo 418 de la nueva ley de Presupuesto genera alerta entre juristas y técnicos, quienes advierten que podría excluir a los fraccionamientos en Propiedad Horizontal de ceder los 150 metros junto al mar. El Ministerio de Vivienda asegura que la interpretación es errónea y que busca ampliar la protección.
Una disposición oculta entre los 717 artículos de la flamante ley de Presupuesto (2025-2029) ha encendido las alarmas de abogados, arquitectos y agrimensores especializados en ordenamiento territorial. Se trata del artículo 418, una modificación que, según la interpretación de varios expertos consultados por el periodista Sebastían Cabrera del diario El País en un artículo titulado: “¿Playas privadas?: alertan que Presupuesto habilita proyectos de PH junto al mar que limitan el acceso público”, podría habilitar que desarrollos inmobiliarios en régimen de Propiedad Horizontal (PH) junto a la costa no estén obligados a ceder al dominio público la faja de 150 metros desde la ribera, un principio histórico para garantizar el acceso público a las playas.
La polémica se centra en una frase aparentemente técnica. El artículo establece que “se considerará fraccionamiento toda división predial que implique creación de lotes independientes”. Para varios entendidos, esta aclaración excluiría específicamente a los fraccionamientos en PH, ya que este régimen jurídico no crea “lotes independientes” en el padrón, sino unidades funcionales dentro de un mismo lote.
“Sin duda se puede interpretar que se pueden hacer proyectos de PH sin dejar los 150 metros”, afirmó al medio el ingeniero agrimensor Eduardo Infantozzi. “Suena feo, suena a que hay plata de por medio, a cosas raras”, admitió. Por su parte, el abogado ambientalista José Luis Sciandro calificó la frase como “una cosa muy rara sin ningún sentido” que “complejiza cosas muy simples” y “aporta oscuridad” a una norma que antes era clara.
Un riesgo de “playas privadas” de facto
La preocupación, según un funcionario del Ministerio de Vivienda que prefirió mantener el anonimato en el artículo original, es que esto abra la puerta a que proyectos costeros de PH limiten el acceso público, “generando situaciones asimilables a playas privadas”. Si bien en Uruguay la playa es pública por ley hasta donde llegan las olas, el acceso terrestre puede quedar bloqueado si el terreno colindante es privado y no existen pasajes públicos garantizados.
“Si vos hacés una propiedad horizontal común que tiene uno o dos kilómetros de largo y no hacés cortes con calles claras y pasajes evidentes de que por ahí se puede entrar a la playa, termina siendo privado, pero no porque sean dueños de la arena contra el agua”, explicó el abogado Mauricio Fioroni a El País. El experto citó como ejemplo los complejos accesos a la playa que enfrentan los vecinos de La Juanita, cerca de José Ignacio.
La voz oficial: “Este gobierno está totalmente en contra”
Frente a estas críticas, la directora de Ordenamiento Territorial del Ministerio de Vivienda, Paola Florio, ofreció una interpretación diametralmente opuesta. En diálogo con El País, sostuvo que la modificación se impulsó precisamente para corregir una ambigüedad de la norma anterior (del Presupuesto 2015) que, en la práctica, permitía que algunos departamentos no exigieran la cesión en los casos de PH.
“Este gobierno está totalmente en contra de esa interpretación que hacía que algunos desarrollos no cedieran los 150 metros”, aseveró Florio. Argumentó que la definición de “lote” utilizada es la más abarcativa y que una PH sí crea “unidades independientes” que equivalen a lotes. “Siempre crean un lote”, insistió, y aseguró que, si queda alguna duda interpretativa, “se ajustará”.
Críticas a la técnica legislativa y advertencia para el medio rural
Más allá de la intención, especialistas como el exdirector de Ordenamiento Territorial Manuel Chabalgoity cuestionaron la forma. “Cuando empiezan los toqueteos de una cuestión tan compleja, terminás generando un Frankenstein”, dijo al medio, abogando por reformas integrales y no por modificaciones “a lo loco” en leyes ómnibus.
El artículo también generó rechazo por su aplicación en suelos rurales. Infantozzi consideró “confiscatorio” y “una apropiación” exigir la cesión de 150 metros en campos donde no se planifica un centro poblado, una postura que también expresaron legisladores de la oposición durante el debate parlamentario.
La discusión, técnica pero con profundas implicancias sobre el derecho de acceso a la costa y la protección del territorio, queda ahora en manos de la aplicación concreta de la norma y de una posible futura interpretación judicial. A contracorriente de las mencionadas preocupaciones, la directora de Ordenamiento Territorial del Ministerio de Vivienda, Paola Florio negó que haya un propósito u objetivo de excluir a las PH de la mencionada obligación.
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