La Agencia Nacional de Vivienda (ANV) apunta a fortalecer su rol en el Plan Quinquenal de Vivienda y Hábitat, mejorar la gestión de los créditos hipotecarios y modernizar sus procesos a través de una mayor digitalización. En entrevista con La Mañana, su vicepresidente, Gustavo Machado, advirtió que la vivienda es una de las principales problemáticas sociales del país, por lo que son necesarias políticas que permitan un acceso más equitativo.
¿Cuáles son los principales ejes de gestión de la ANV?
Quizás para poder describir los ejes de gestión de la ANV es necesario aclarar brevemente su naturaleza institucional. La ANV es un servicio descentralizado, creado en 2008 con dos funciones ejecutoras: administrar los fideicomisos de la cartera social del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), creados por el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) a partir de la capitalización del banco y como prestador de servicios técnicos, administrativos y operativos para los programas del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT), esto describe su carácter ejecutor y dependiente de las definiciones institucionales de los dos ministerios.
Para nosotros los principales ejes de gestión en estos años están vinculados, primero, a posicionar a la agencia con un rol importante en la implementación del Plan Quinquenal de Vivienda y Hábitat, actualmente en discusión en el Parlamento junto a la Ley de Presupuesto Nacional. Ello implica mejorar los programas que actualmente ejecutamos y ampliar nuestra base de acción en función de nuevos instrumentos o procesos de la política habitacional.
Por otro lado, promovemos la mejora de la gestión de los créditos administrados por la ANV, identificando procesos de digitalización, posibilidades de calificación del personal y formas de respuesta, fundamentalmente en la implementación de la ley de deudores de Unidades Reajustables (UR), que significó la creación de un nuevo fideicomiso de gestión de la ANV con la totalidad de los créditos en UR del BHU.
Nos hemos propuesto fomentar la innovación institucional, programática y tecnológica para la mejora de los procesos. Dentro de las limitaciones presupuestales estamos repensando el diseño institucional para las nuevas necesidades de la población y de la política de vivienda, introduciendo la sustentabilidad ambiental como una preocupación en la formulación e implementación de las políticas y una estrategia de comunicación que favorezca el conocimiento de los programas y sus requerimientos, transparencia en la información sobre los créditos individuales y colectivos, como en el caso de las cooperativas, y que permita un control de la ciudadanía de sus pagos y saldos.
Por último, pero no menos importante, la agencia cuenta con un personal comprometido y muy calificado que precisa de nosotros para direccionar su esfuerzo en potenciar las capacidades institucionales y humanas para el desarrollo de los fines de la ANV.
¿Qué panorama encontró al asumir como vicepresidente del organismo?
Empezando por el último eje al que hacía mención, tenemos una estructura de personal que se redujo en un 15% en relación con la de 2019 por la Ley de Presupuesto de 2020, que no permitió llenar la mayoría de las vacantes generadas. Ello, sumado a que se dio una caída en la transparencia de la estructura institucional, con la desjerarquización por asignación de funciones sin concursos de muchos cargos, ha tensionado el clima institucional y el cumplimiento de las tareas.
El período anterior estuvo caracterizado por una gestión que desconocía a la ANV y la política habitacional, por ello asumieron problemas que no pudieron resolver en su totalidad.
Fue un período en el que se aumentó la inversión privada en vivienda a través de la Ley 18.795 de vivienda promovida, alejándose de la posibilidad de acceso de las capas medias y bajas, por la eliminación de las zonas prioritarias, cualquier tope sobre los valores e inclusión del monoambiente en las tipologías admitidas, y los espacios comunes, para la exoneración impositiva.
Desde la promulgación de la Ley 18.795 en octubre de 2011 hasta diciembre de 2024 se presentaron 1644 proyectos, abarcando 45.991 viviendas en diversas etapas de desarrollo; en el primer cuatrimestre del 2025 se presentaron 328 proyectos (16.647 viviendas), un 51% más que en 2024 y un 490% más que en 2019. En el último año se observó un aumento de proyectos en los departamentos de Canelones y Maldonado, en zonas cercanas a la costa y alto valor, mientras que la proporción de Montevideo disminuyó un 52% de los ingresos anuales.
El programa Entre Todos, que busca con la misma ley atender a sectores de ingresos medios, tuvo bajo impacto, con un manejo poco transparente de las familias que acceden, aspectos que están en proceso de estudio para su modificación.
En relación a las cooperativas de vivienda, que es el programa que mayor inversión tiene del Fondo Nacional de Vivienda, se arrastra un retraso en las escrituras de préstamos a cooperativas que cuando asumimos llegaba a 127 cooperativas, 3932 viviendas.
En lo que respecta a las innovaciones que fueron por la construcción en madera, en el caso de la ANV no se concretó el único edificio en altura que se iba a construir en Durazno, por la no aprobación del sistema constructivo por parte del MVOT y el desistimiento de la empresa.
El proyecto de intervención sobre uno de los “esqueletos” de obras inconclusas, el padrón de Lomas de Solymar, sobre la Avenida Giannattasio, donde se llamó a expresiones de interés en 2021 y el único oferente propuso la construcción de 1150 viviendas en altura mediante la ley de vivienda promovida, no tiene aún la aprobación de las excepciones de altura y exoneraciones de la Intendencia de Canelones, pero no se avanzó en su adjudicación para el inicio de obras.
Por último, pero lo más complejo, es en relación con la gestión de las carteras de créditos, por un lado, la gestión de las prescripciones de los créditos hipotecarios que se modificó con la LUC, se prorrogó por ley por cuatro años, pero no se ejecutaron las acciones de interrupción, recién se iniciaron en setiembre de este año y se espera terminar antes de fin de año. Lo otro es la aplicación de la Ley 20.237 y las modificaciones de la Ley 20.395 de deudores en UR: al momento de asumir se habían beneficiado 6698 deudores, 623 con la cancelación de la deuda y 6075 con el beneficio de la reducción de la tasa de interés, pero había mucha desinformación y confusión de los deudores.
¿Qué rol ocupa la ANV en la articulación con otros organismos para mejorar la situación habitacional?
Como mencionaba anteriormente, la ANV tiene un rol ejecutor, por ejemplo, en el programa cooperativas de vivienda, la agencia realiza el estudio técnico del proyecto cooperativo, escritura el préstamo, realiza la certificación de los avances y la liberación de los montos de la obra y cobra las cuotas. Pero el financiamiento y la toma de decisiones corresponde a la Dirección Nacional de Vivienda del MVOT.
Ese rol ejecutor no nos inhibe de tener una política proactiva en el diseño y colaboración en la creación e implementación de instrumentos financieros, programáticos y operativos de la política habitacional, como la gestión del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios para reducir la brecha entre el préstamo para la compra de vivienda que realizan los bancos y el ahorro exigido a quien compra.
Por otro lado, por su línea de comercialización de viviendas reacondicionadas de las carteras que administramos y los remates de inmuebles, contribuimos al acceso a la vivienda. De hecho, actualmente estamos con un llamado de 63 viviendas, 48 en Montevideo y 15 en distintos departamentos del país, con un 95% de su valor financiado a 25 años y cuotas bajas en relación con los valores de alquileres.
¿Cómo evalúa la realidad actual de la vivienda en Uruguay y el impacto que tienen las políticas de acceso?
La vivienda es una de las problemáticas más importantes de la población, pero su resolución no es solo de los organismos sectoriales como el nuestro. El acceso, e inclusive la permanencia, están muy condicionados a los ingresos que percibe o no la población.
Se ha producido mucha vivienda en la última década, sobre todo a impulso de la Ley 18.795 de vivienda promovida, pero hay una brecha entre la oferta y las posibilidades reales de la población en su acceso.
Existe una demanda habitacional que no puede acceder a las distintas líneas de vivienda y que resuelve el lugar donde vivir en forma precaria e irregular, lo que condiciona el desarrollo vital de sus integrantes. Por eso el actual Plan Quinquenal de Vivienda y Hábitat 2025-2029 intenta atender con distintos tipos de respuesta a la diversidad de situaciones, pero privilegiando a quienes están en peor condición.
Las políticas de acceso no deben solo contribuir a la propiedad de vivienda como única respuesta, existen otras formas de propiedad, como la común que promueven las cooperativas o el acceso al alquiler. Para ello, el MVOT tiene un convenio con la Contaduría General de la Nación para ofrecer garantía de alquiler a personas, grupos de jóvenes o familias con ingresos bajos y sin garantía. También se está diseñando un subsidio parcial de alquiler para atender esa demanda.
¿Los cambios establecidos para los deudores en UR han afectado el trabajo de la institución?
Sí, mucho. Se ha incrementado el trabajo por la atención de nuevos créditos y ciudadanos portadores de los mismos y por los ajustes que fue necesario realizar para la aplicación de la ley y su modificativa. Hay un número importante de deudores a los que les fue informado que iban a recibir beneficios cuando en realidad, de acuerdo con la Ley 20.237, no les correspondían. Algunas modificaciones normativas posteriores y otras que se están trabajando van a permitir resolver esa situación.
La gran mayoría se ha beneficiado de la rebaja de interés y un grupo importante ha solicitado desistir de los beneficios y mantenerse en el régimen anterior porque le modifica la cuota o el plazo. La ley tiene aspectos mal resueltos.
¿Qué importancia tiene la digitalización para la ANV?
Es muy importante. Los avances tecnológicos en las últimas décadas han sido vertiginosos, pero muy beneficiosos en términos de la transformación del acceso y gestión de la información y en la posibilidad de reducir el esfuerzo y el tiempo humano. En ese sentido, la pandemia del covid-19 nos obligó en su momento a recibir documentación, requerimientos e insumos para los programas a través de plataformas digitales y ello fue transformando mucho las formas de gestión de los procesos y la información. Asignamos a la digitalización y automatización de procesos una línea estratégica para mejorar la respuesta, los tiempos de gestión y la transparencia en la información para quienes tomamos decisiones y para la ciudadanía en relación con los temas que le competen. De todas maneras, siempre estamos atentos a que ello no genere barreras para el acceso de la población con menos recursos cognitivos o culturales.
