Después de Semana Santa se hará la apertura de un llamado a oferentes para reconstruir el esqueleto urbano de Médanos de Solymar, en el que se priorizará la construcción de viviendas. El proyecto ganador tendrá que ajustarse a las nuevas normativas departamentales y deberá contemplar al complejo de viviendas lindero. Acuerdos entre ANV, Intendencia de Canelones y OSE se proponen mejorar las condiciones para los inversores privados.
En una entrevista publicada en la edición anterior de La Mañana, el presidente de la ANV, Klaus Mill von Metzen, mencionó que entre los proyectos en lo que trabaja la agencia están los de comercialización de viviendas de carácter social que provienen del Banco Hipotecario (BHU). “Nosotros administramos esos fideicomisos, desde los cuales ponemos en comercialización las viviendas que van quedando vacías, las que se van recuperando, las que van solucionando sus temas jurídicos y también está la comercialización de algún esqueleto urbano”, señaló.
En ese sentido, indicó que están “trabajando fuertemente en comunicar esas soluciones y puntualmente en comercializar un esqueleto urbano” de la Ciudad de la Costa. Concretamente, ANV tratará de poner en valor un predio -que le pertenece desde 2014- en el que por más de veinte años quedaron los restos de la construcción inconclusa de los complejos CHA 105, 106, 107 y 108 del BHU, ubicados en el kilómetro 27.500 de avenida Giannattasio (Médanos de Solymar).
El llamado para el proyecto de inversión en dicho predio, que está previsto para el mes de abril, será el séptimo de estas características, aseguró el presidente de ANV, y además señaló que están “negociando mejores condiciones de inversión” con diferentes organismos públicos e instituciones del Estado, de forma tal de “facilitar que nuevas soluciones habitacionales se puedan ofrecer a la población”.
Características del futuro proyecto
El gerente de División Mercado Inmobiliario de la ANV, Gerardo Calvar, explicó a La Mañana que “desde 2009, a través de los fideicomisos, recibimos un montón de inmuebles, entre ellos las obras inconclusas del BHU”. “Desde ese año empezamos a trabajar en esas obras y tratamos de generar llamados a inversores privados para que se hagan cargo”, añadió.
La primera de dieciocho estructuras, y la “más importante” (por la cantidad de viviendas), según señaló Calvar, fue la ex obra de la fábrica de Alpargatas frente al Mercado Agrícola de Montevideo. Allí existía un “problema adicional”, debido a que mucha gente había comprado y tenía promesas de compraventa en ese proyecto, por lo que “hubo que negociar” previamente con ellos para evaluar si el proyecto seguía adelante. Calvar destacó que se llegó a un acuerdo y hoy prácticamente ya está el 98% vendido.
En el caso del proyecto de Ciudad de la Costa, “como era una obra pública no tiene promesas, por lo cual jurídicamente está limpia y el que acceda a esto va a poder generar el proyecto cumpliendo con las directrices de Canelones”, explicó Calvar. Subrayó que el proyecto puede ser como el diseñado originalmente o “la posibilidad de construir con una densidad mayor”, dentro del marco negociado con el municipio canario, con algunas exigencias como “generar un colector y que incluya al complejo de viviendas SIAV (Pinasol) que está atrás”.
Calvar aseguró que “ahora sí están dadas las condiciones”, y señaló que por parte de OSE tuvieron una respuesta sobre las condiciones que tiene que tener el colector, y una vez culminado, OSE se hará cargo del mantenimiento del mismo.
“En definitiva, lo que antes tenía que haber llegado naturalmente (porque estaba dentro de las perspectivas de OSE en 2020), de llegar a tener servicio de colector en la zona no se pudo cumplir”, pero, de alguna manera “la alternativa que se consigue es densificar el proyecto, hacerlo atractivo, y poder hacer sustentable la solución de un colector generando más soluciones habitacionales en ese terreno”.
A su vez, el proyecto deberá contemplar, según lo acordado con la Intendencia de Canelones, la apertura de calles dentro del barrio, para que los vecinos de Pinasol puedan atravesar el predio para llegar a avenida Giannattasio y poder tener un camino de acceso más rápido al supermercado, al liceo, y a la parada de ómnibus, indicó el gerente de Área Financiamiento y Mercado Inmobiliario, Horacio Da Silva.
Sobre el llamado a oferentes, Calvar explicó que “el inversor propone qué es lo que va a hacer y en función de esa propuesta, la agencia analiza con sus técnicos y determina cuales estarían precalificadas como para seguir a una segunda instancia, y a partir de ahí se resuelve con quién se acuerda”. Calvar sostuvo que pueden ser distintas empresas o pueden ser consorcios. “Nosotros tenemos la libertad de escuchar cualquier tipo de idea que un inversor nos pueda traer”, indicó.
En tal sentido, Da Silva dijo que puede haber una propuesta similar a la que se contempló con Alpargatas: “puede venir un inversor que haga una propuesta de asociación con la agencia, y nosotros asociarnos siempre y cuando sea interesante desde el punto de vista económico”. “Nosotros podemos entrar en la propuesta poniendo el terreno. Entonces ahí puede ser que lo puedan comprar, y se puedan asociar con nosotros”, agregó. En cualquiera de los casos la idea es que sean para “viviendas de interés social o dentro de la ley de promoción”.
Mayor densidad de construcción permitirá que el llamado sea más atractivo
Da Silva aseveró que “realizar toda esta obra en las condiciones de la reglamentación de Canelones prácticamente era inviable”. No obstante, “todos estos acuerdos y negociaciones con Canelones y con OSE, se han encontrado para poder darles a los inversores, mayores certidumbres que incertidumbres”.
Según Calvar, este es el momento indicado para hacer el llamado porque las condiciones que en el marco del tema vivienda hay hoy en el Estado, hacen que esto sea más atractivo, porque además de las bondades de edificar con mayor densidad, vienen todas las exoneraciones fiscales de la ley de vivienda promovida.
En tanto, el gerente de División Desarrollo y Gestión Urbana, Guillermo Rey, señaló que la normativa municipal fue evolucionando y que “la Intendencia con sus planes locales fue delimitando qué se puede construir, y en qué condiciones”. Como el proyecto original “no calzaba perfectamente con la normativa nueva”, desde ANV se consultó en qué circunstancias se puede construir. “Se puede terminar el proyecto tal cual estaba pensado originalmente, o si se puede realmente construir algo más”. Por ejemplo, se gestionó que se pueda construir a una mayor altura, para densificar más. “En la medida que se densifica más, el valor del terreno es mayor y, a su vez, al fideicomiso le puede retornar mayor ingreso”, aseguró Rey.
Por otra parte, varios vecinos de la zona especularon con que los proyectos en ese predio no prosperaron debido a que se trataba de un terreno inundable. Sobre este punto, Rey negó que el predio se encuentre en una zona que se inunde, aunque reconoció que, “en algunos sectores, por falta de mantenimiento de alguna cuneta, a veces se junta agua”.
El gerente de División Desarrollo y Gestión Urbana indicó que en ese lugar el tema “está resuelto” debido a que “se hizo una obra (en acuerdo entre la Intendencia canaria y la ANV, aseguró Da Silva). Este cruce de Giannattasio, con un caño de pluviales muy grande, permite desagotar las cunetas del lado norte hacia el lado sur y ahí se va al sistema de desagüe de las pluviales de esa zona de Ciudad de la Costa”, explicó Rey.
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