La Agencia Nacional de Vivienda (ANV) ha impulsado el crecimiento de la industria de la construcción mediante cambios regulatorios que facilitaron la inversión en viviendas promovidas, logrando un récord de proyectos en los últimos años. Esto ha impactado positivamente en el empleo, con más de 45.000 personas trabajando en el sector. Además, la ANV cumple un rol social al gestionar viviendas para sectores vulnerables y colaborar en realojos de asentamientos. Por otro lado, el programa Entre Todos-Sueños en Obra amplió el acceso a viviendas para familias de menores ingresos.
¿Cómo ha influido la agencia en el crecimiento de la industria de la construcción?
En la agencia existe la Oficina del Inversor, que es la que recibe y gestiona los proyectos de inversión de vivienda promovida [Ley 18.795]. Cuando nosotros asumimos, en el 2020, el presidente Lacalle Pou envió una solicitud de quitar los topes a la vivienda promovida y, a partir de ahí, ese nuevo reglamento liberó los topes como el de ser viviendas de un dormitorio, además introdujo el monoambiente como vivienda y también permitió que los inversores pudieran disponer del 100% de las viviendas para comercializar, porque en ese momento el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) se quedaba con un porcentaje para la comercialización dentro de sus planes de vivienda. Al liberarse todo esto y ampliarse los márgenes, pero también al ampliarse y modificarse las zonas, fue ahí cuando empezó, incluso en la pandemia, un aumento en la cantidad de ingresos de proyectos. Tanto es así que año a año ha ido subiendo el número, o sea, con anterioridad al 2019, el promedio era de entre 80 y 90 proyectos ingresados en el año. En el 2020 se cerró con 118 –el primer año de la pandemia–, en el 2021 con 181, en el 2022 con 194, en el 2023 con 205 y hoy ya llevamos 175 proyectos ingresados al cierre de setiembre de este año, por lo tanto, estimamos que vamos a tener un número récord. Pero lo más importante de esto es que, con este aumento de proyectos, hay un total de 44.000 viviendas desde el inicio de la Ley de Vivienda Promovida y solo en este período ingresaron proyectos que totalizan más de 20.000 viviendas. A su vez, actualmente están en obras casi 11.000 viviendas en Montevideo. Cuando uno recorre el departamento ve muchas obras, muchas grúas, y la gran mayoría tienen el cartel de vivienda promovida. También, la zona que ha aumentado mucho su crecimiento ha sido Ciudad de la Costa, particularmente en Canelones. En realidad, tanto Maldonado como Canelones siguen teniendo un gran volumen de construcción. A eso se le suma Paysandú, Salto, que van aumentando lentamente, además de Colonia y algunas otras ciudades departamentales.
Decía que los cambios en la reglamentación generaron un gran volumen de ingresos de proyectos. ¿De qué manera esto ha impactado en otros aspectos como el empleo en el sector de la construcción?
Cuando uno lo mira desde el punto de vista de la cantidad de gente empleada, hemos escuchado a los inversores, incluso a las cámaras, que hablan al respecto, y los informes de BPS indican que más de 45.000 obreros están en planilla vinculados a la construcción de viviendas. Entonces, la construcción sigue teniendo un auge muy importante, más allá de que, como sabemos, bajaron las grandes demandas de construcción por la finalización de la segunda planta de UPM. También hay muchas obras en las rutas, pero no emplean tanta gente.
¿De qué manera la ANV se pudo adaptar a ese aumento de los proyectos, cuando por mandato presidencial debían dejar de sustituir a los funcionarios que culminaban su labor en la agencia al jubilarse?
La agencia también tuvo que adaptarse a ese incremento. Así como la Oficina de Planeamiento y Presupuesto (OPP) en su momento estableció la reducción de números de funcionarios en la medida que se iban jubilando, como bien decís, y a la ANV le pasó que se han jubilado muchos funcionarios, tuvimos que ver las alternativas para optimizar los recursos, pero al mismo tiempo atendiendo el aumento de la demanda. En ese sentido, se pudo trabajar muy bien. En nuestro comienzo de la gestión, una de las premisas fue introducir la digitalización de los procesos que tienen que ver con gestión de proyectos y obras. Sin embargo, con la irrupción de la pandemia se aceleró la marcha y tuvimos que aprender rápidamente, fue de gran enseñanza y se comenzó a trazar el camino. Tanto es así que el pasado 27 de agosto hicimos la presentación del lanzamiento de la nueva plataforma digital, en la cual prácticamente todos los proyectos se pueden ingresar de manera digital, sin importar día ni horario. El último informe que tenemos refleja esa evolución: el 50% de los proyectos que ingresaron lo hizo de forma digital.
¿Cuáles son las ventajas que brinda a los inversores esta nueva modalidad a través de medios digitales?
Esto da una gran ventaja para el inversor, que puede ir cargando la información y enviarla cuando esté completa, y no es necesario que la junte y venga en forma presencial, como se hacía anteriormente. Una vez que la envía, se estudia, igual que como se hacía, pero con la ventaja de que el inversor sabe que hay cierta información que ya está cargada y, si hay algún error, rápidamente la agencia se pone en contacto. Eso agiliza mucho todo el proceso, incluso el estudio de los proyectos.
En definitiva, el rol de la agencia no es el de construir viviendas específicamente, pero sí aporta al sector de la construcción a través de este proceso que debe llevar adelante.
Exactamente. Si bien la agencia no construye, es la puerta de ingreso a los proyectos de vivienda promovida. No solamente ingresan los proyectos, sino que también después se hace el estudio de devolución de IVA y se tiene la información de las declaraciones juradas acerca de las ventas de todas estas viviendas que se van culminando. Y con respecto a eso, cabe decir que el valor del metro cuadrado se mantiene un poco por encima del valor del año pasado. Pero esto está influenciado por el valor del dólar. Sin embargo, en términos reales se ve una estabilización de precios con leve caída, si comparamos en unidades indexadas. Estamos hablando de alrededor de los US$ 2200 el metro cuadrado a nivel nacional, con algunos lugares en los que es un poco menor, como los casos de Paysandú, Salto, Maldonado y algún sector de Montevideo. Por otra parte, lo que nos reflejan las declaraciones juradas es que todas las viviendas se están comercializando. Eso es importante. Y es interesante mencionar que hay mucha inversión que es nacional, pero también hay inversión extranjera, sobre todo proveniente de Argentina, que invierte en vivienda promovida, ya sea en viviendas individuales o apartamentos o un grupo inversor que realiza todo un edificio.
¿Qué puede comentar acerca del rol social que debe cumplir la agencia al estar dirigida a un público más vulnerable?
La agencia, además de los proyectos de inversión privada, también lleva adelante la gestión de la cartera de créditos que vienen del Banco Hipotecario (BHU), que en realidad así fue como se creó, por la Ley 18.125 en abril del 2007, para gestionar justamente los créditos más difíciles que imposibilitaban el cierre de los balances del banco en su momento. Esta cartera está compuesta por 11 fideicomisos que adquirió el Ministerio de Economía (MEF) y la agencia es la administradora fiduciaria. A su vez, está compuesta por esqueletos de edificios, predios y créditos que tienen en su mayoría una situación morosa o una situación jurídica o notarial bastante compleja. En ese aspecto, se ha seguido adelante con el mandato de la ley y, producto de ello, se van solucionando los temas notariales o jurídicos, van recuperándose viviendas que luego se ponen al mercado para su comercialización. Son viviendas usadas de muchos complejos habitacionales que se reparan a nuevo y después se introducen en llamados de comercialización. Hace pocas semanas cerramos un llamado de 46 viviendas de cuotas económicas de un dormitorio y dos dormitorios al que se presentaron unas 800 familias. En los próximos días vamos a tener un llamado de casi 60 viviendas que se recuperaron y se pondrán al mercado. Lo importante de estas viviendas es que se utiliza mano de obra de empresas pequeñas y microempresas. Son muchas empresas chicas que están dispersas en distintos puntos del país, pero que trabajan y reparan y cotizan hacia la ANV.
¿Cuáles son los principales desafíos que tiene la agencia en la situación actual?
Estamos cerrando el período de gestión. Los desafíos se centraron en mantener operativos todos los servicios. Incluso se agregó un programa que no existía: producto de varias conversaciones con el MEF logramos introducir el mantenimiento operativo de distintos espacios de complejos habitacionales. En esa área trabajamos y pusimos en práctica el programa Andamios, justamente, para reparar los espacios comunes de los edificios, pero sobre todo darles fortaleza a las comisiones administradoras. Ese programa está funcionando muy bien. Se ha trabajado y se sigue trabajando en Cerro Oeste, en General Flores y Chimborazo, en Tala y Colón, y próximamente se va a trabajar en algunos complejos del interior como en Colonia, Flores y Rivera. Los desafíos en ese sentido implicaron poner operativas todas las áreas para que se concentre el trabajo en mejorar los aspectos edilicios y sociales de esos complejos. La metodología de trabajo es mediante la contratación de servicios técnicos, y en conjunto con la comisión administradora se llevan adelante las obras. En este caso, la ANV supervisa el desarrollo y libera los pagos en función de los avances de las obras.
Las intendencias son clave en estas intervenciones. Con ellas se han realizado convenios para brindar la posibilidad de llevar este programa a distintos departamentos y así recuperar espacios comunes en aquellos edificios y complejos habitacionales que están en una situación más comprometida en cuanto a la parte edilicia y también social.
Otro desafío vinculado a la gestión de fideicomisos y atendiendo a las solicitudes de muchas familias, que se lleva adelante con mucho compromiso por parte del Área Jurídico-Notarial, es dejar en condiciones de escriturar las viviendas de los complejos habitacionales. Ahí ya nos escapamos del área de la construcción. Hay muchos complejos habitacionales de estos que te menciono que todavía no están incorporados a propiedad horizontal, por lo tanto, hay que dejarlos en condiciones. Eso implica procesos jurídicos, notariales, de agrimensura. De esta manera ya hay muchas viviendas que pueden escriturar. Ahora vamos a dejar en condiciones de escriturar el último complejo más grande de Montevideo, que es el de Millán y Lecocq, que tiene unas 1.100 viviendas, por lo cual estas familias finalmente podrán tener el título de su casa propia.
Otra de las tareas de la agencia está relacionada a las carteras de tierra que posee. ¿Cuál es la realidad actual del trabajo en esa área? ¿Qué logros podría mencionar sobre esto?
Muchas de esas tierras se han conveniado con el Plan Avanzar para utilizarlas como zonas de terrenos aptos para realojos de asentamientos en Montevideo y el interior. Hoy tenemos un proyecto grande en Piedras Blancas y otro muy grande en Malvín Norte, donde está involucrado el CH16 y varios complejos que forman parte de ese entramado que es bastante vulnerable. Ahí existe un gran trabajo de sinergia con el MVOT, más específicamente, la Dirección Nacional de Integración Social y Urbana (Dinisu). La agencia comienza a actuar en los complejos habitacionales y libera varias viviendas que hasta ahora son inhabitables, para realojos de las familias del Plan Avanzar, de manera que puedan permanecer en el barrio.
Dentro del desafío de los predios y esqueletos se encuentra aquel gran proyecto que llevamos adelante, que es el de Giannattasio, donde se van a dejar en breve más de 1100 viviendas para construir. Este proyecto, cuyo volumen es tan grande, así como lo que impacta en el sentido económico, viene avanzando muy bien. Solo resta la aprobación de la Junta Departamental de Canelones, que fue elevada por el intendente hace un tiempo. Ya está instalado el proyecto que va a llevar adelante el consorcio y un plan de saneamiento que va a generar un impacto en toda la zona afectada por el trazado. En cuanto al trabajo de la agencia, ya está encaminándose el contrato para que en poco tiempo se pueda realizar el inicio de obra. Ahí va a haber una parte de viviendas que van a estar destinadas a la vivienda promovida y otra al programa Entre Todos-Sueños en Obra, que es lo mismo que la vivienda promovida, con la salvedad de que tiene un precio de tope de venta y abarca un subsidio para las familias que puedan adquirir esas viviendas. Entonces, eso está enmarcado dentro de dos programas. A eso se le suma la garantía que puede establecer el BHU elevando el capital prestado al 90% y al 95% en el caso del Entre Todos. Por lo tanto, simplemente quien va a adquirir puede financiar hasta el 95% y pagar una seña del 5% o el 10%, dependiendo del programa al que se acoja.
En definitiva, hubo muchos desafíos, tanto internos como a nivel institucional, para que la institución siguiera funcionando durante la pandemia. Y a todo eso se le suma el trabajo de una ley de Unidades Reajustables (UR) de personas físicas, donde la agencia está abocada completamente, y hay un trabajo muy importante de todo el equipo que lo está llevando adelante con una respuesta excelentísima.
Quiero destacar el gran avance que se viene teniendo en ingresos de viviendas del programa Entre Todos-Sueños en Obra, que surgió en este período de gobierno como una extensión a la vivienda promovida para que familias de menores ingresos pudieran acceder a una vivienda.
Inversores destacan la eficiencia de la ANV
Este Día de la Construcción, en palabras de Mill von Metzen, es una instancia muy especial porque desde la agencia se pudo llevar adelante todo el trabajo de respuesta con “casi excelente nota” por parte de los propios inversores.
“La agencia actúa siempre a favor de cuidar los tiempos, sobre todo, de los inversores”, afirmó, y destacó que eso está reconocido en la encuesta interna realizada a una gran cantidad de inversores que se adhirieron. Allí se menciona a la ANV como una institución emblema y con un alto grado de profesionalismo y respuesta. “Podemos estar contentos de que, cuando hay una solicitud, la agencia da respuesta en tiempo y forma y así ha sido reconocido”, subrayó el jerarca.
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