El Censo 2023 reveló que la cantidad de viviendas desocupadas, ubicada en 11% y por fuera de las de uso temporal, es un fenómeno en crecimiento en Uruguay. Se estima que existen 65 mil viviendas desocupadas más que en 2011, lo cual lleva a concluir que los problemas de vivienda de mucha gente no se tratarían de un problema de stock, sino de acceso, esto en un contexto en el que se construye en Montevideo mientras la ciudad pierde habitantes.
El secretario general del Sunca (sindicato de la construcción), Daniel Diverio, ha asegurado que en Uruguay no existe un problema de déficit habitacional. Indicó que el problema está en el tipo de vivienda que se ha construido en los últimos años, en su mayoría por el programa Vivienda Promovida y mayormente en Montevideo, Canelones y Maldonado. La renuncia fiscal estimada por el Sunca es de 80 millones de dólares por año para este tipo de construcción. Diverio dijo a Caras y Caretas que el 70% de las viviendas construidas por este sistema están vacías, a lo cual hay que sumarle 40 mil que se encuentran en estado de abandono.
El número de viviendas sin habitar ha crecido con respecto a 2011 en casi todo el país. En Montevideo pasaron de 8,8% a 10%, en Artigas de 13% a 17%, Cerro Largo de 18,6% a 23%, Durazno de 18% a 21%, Flores 16% a 20%, Lavalleja de 21% a 28%, Río Negro de 17% a 19%, Rivera de 14% a 16%, San José de 14% pasa a 18%, Soriano de 14,6% a 18%, Tacuarembó de 18,7% a 23%, Treinta y Tres de 19% a 27%, Colonia de 20% a 24% y Florida de 18% a 21%.
En el caso de Canelones se mantuvieron estables, en 20%, al igual que en Paysandú (16%), mientras que en Salto subieron levemente de 14% a 14,2%. Hubo solo dos departamentos donde la cantidad de viviendas desocupadas bajó: Maldonado de 46,6% a 45%, y Rocha de 42,6% a 42%. Esto se explica por movimientos migratorios internos hacia esos departamentos costeros. Estos departamentos presentan la particularidad de que la gran mayoría de las viviendas vacías son destinadas a veraneo, aunque ahora muchas han pasado a ser de habitantes permanentes. Este fenómeno se observa en algunas ciudades como Punta del Este, La Paloma y La Pedrera.
La problemática, por lo tanto, es compleja de solucionar: hay miles de viviendas nuevas vacías, en un contexto en el que hay cientos de miles de uruguayos viviendo en asentamientos y a la vez se reclama la construcción de más viviendas por parte de diversas organizaciones sociales. La futura ministra de Vivienda, Cecilia Cairo, dijo a Telemundo (Canal 12) “hay que volver a trabajar para ver por qué están desocupadas. Si es que están con un problema jurídico o no, y ahí veremos qué tenemos que transformar. Yo no quiero tomar una posición antes de que el Censo me explique qué quieren decir esas viviendas desocupadas”.
Movimientos internos
Si observamos los datos del Censo 2023, 12 departamentos registraron un crecimiento positivo en población desde 2011 destacándose Canelones, Colonia, Maldonado, Rocha, Salto y San José. Entre estos, Maldonado fue el de mayor crecimiento, seguido por Canelones, con tasas medias anuales de 1,8% y 1,1%, respectivamente. Entre los de mayor crecimiento, Canelones mantiene la misma cantidad de viviendas desocupadas; en Colonia aumentan, por lo cual se puede interpretar que la construcción fue superior a la población migrante. San José, Rocha y Maldonado absorbieron la migración con las viviendas que estaban desocupadas. El caso de Salto es particular. Su aumento de población está dado no por la migración interna, sino por crecimiento natural.
Si se observan las tasas de migración, Maldonado captó entre 2011 y 2023, casi 32 mil personas, Rocha 6500, San José 8000 y Colonia 7000. En Maldonado, el 46% de los residentes (84 mil) nació en otros departamentos y en Canelones el 42% (226 mil). A estos les siguen Rocha con 25% (17 mil) y San José (28%, unas 29 mil personas).
Montevideo tiene solo el 23,6% (273 mil) de personas que no nacieron en la capital y viven en ella, a lo que se suma la pérdida constante de habitantes (hay 72 mil personas menos que hace 12 años).
Por lo tanto, existe un fuerte crecimiento de la población en otros departamentos que no son la capital del país, pero es en esta donde se concentra la construcción de nuevas viviendas, en especial mediante el sistema de Vivienda Promovida, el cual es utilizado por inversores en la construcción de edificios. Este fenómeno explicaría el alto número de viviendas desocupadas (en especial las nuevas) frente a una caída de la cantidad de habitantes. Y se agrega otro componente: la población de Maldonado está compuesta por un 5,8% de migrantes que llegaron desde el extranjero en los últimos años y en Montevideo estos alcanzan 5,3%. Ese fenómeno de crecimiento se está observando en otros departamentos, como Rocha y Canelones, donde llegan a 3% en promedio. Mientras que Maldonado, Canelones y Rocha están absorbiendo la nueva población en viviendas que antes estaban destinadas a turismo, en Montevideo se construye en un marco donde la población y quienes llegan desde el exterior se están alejando de la capital. Tanto es así que en el informe del Censo 2023 se considera a Montevideo “como departamento expulsor de población”.
Viviendas en asentamientos
Para analizar este fenómeno, La Mañana dialogó con el arquitecto, Leonardo Altmann, doctor en estudios urbanos y docente e investigador en urbanismo y ordenamiento territorial, quien sostiene que las viviendas están creciendo más que la población, con el componente que aumentó la cantidad de los hogares unipersonales, que pasaron de representar el 15,1% en 1985 al 29,2% en 2023. A esto se agrega la pérdida de población de Montevideo, con el mayor protagonismo de Maldonado y de las principales ciudades intermedias. Altmann dijo que los datos del censo muestran un poco más de 260 mil viviendas más que en el 2011, con un incremento de 160 mil personas. Esto significa un 18% en crecimiento de viviendas y 3% en población.
Con relación a los asentamientos, nuestro entrevistado señala que no hay datos desagregados. “Creo que estamos en una etapa de cierta estabilización en la cantidad de asentamientos y lo que está sucediendo es una reconfiguración, con una mayor densificación y expansión de los preexistentes en la zona metropolitana”, sostiene. Agrega que puede existir algún surgimiento de asentamientos puntuales, en alguna de las ciudades del interior donde se debilitó la estructura productiva, como el litoral norte y parte de la frontera seca (Artigas y Rivera).
Altmann lo sintetiza así: “Hay un signo de interrogación muy grande sobre cuál es la cantidad de viviendas que hay en asentamientos. Yo creo que es un número que el país precisa saber para desarrollar las políticas habitacionales”.
Algunas estimaciones indican que podría llegar a haber hasta 60 mil viviendas en los asentamientos. En 2011 se estimaba que había 47 mil viviendas y los habitaban 160 mil personas. En 2019, la organización Techos estimó que en los asentamientos vivían entre 200 mil y 220 mil personas. Se espera que cuando se conozcan los microdatos del Censo se pueda saber cuántas viviendas hay en dichos lugares.
“No es un problema de stock”
El fenómeno de que el parque habitacional crezca más que la población y lo hogares es una tendencia de hace algunas décadas, explica Altmann. “En el caso de Uruguay, la población se ha planchado en términos de crecimiento y el parque habitacional ha crecido mucho más, movilizado por distintos estímulos a la construcción”, señala. Es por esto por lo que en su opinión no se trata de un tema de stock de viviendas, sino de modalidades de acceso, “lo cual interpela la forma en la que el Estado maneja determinadas herramientas, como ser los recursos propios y los mecanismos de direccionamiento de la inversión privada a través de distintas baterías de estímulos, entre los cuales está la vivienda promovida, que es el que tiene el mayor impacto”.
Altmann también puso énfasis en lo que ocurre en departamentos como Maldonado y Rocha, donde han disminuido de manera importante las viviendas estacionales (de veraneo) para pasar a ser permanentes. “Ahí se ve en parte la reconversión del stock, con la profundización del fenómeno de concentración de la población sobre la costa, que tiene de alguna manera un correlato en estas dinámicas”. Esto es un fenómeno similar a lo ocurrido durante las décadas de los 80 y 90 con la Ciudad de la Costa en Canelones.
Medidas en Europa
El tema de la vivienda vacía ha llevado a que en Europa se tomen medidas drásticas, frente a una escasez de lugares para vivir, una especulación inmobiliaria y fuertes presiones sociales. Datos del Parlamento Europeo muestran que hay 11 millones de viviendas vacías, 29 millones de hogares que residen en inmuebles literalmente inhabitables y 1,3 millones de personas sin techo. La especulación inmobiliaria es feroz. Entre 2010 y 2022 los alquileres en Europa aumentaron un 18%, mientras que el precio de una vivienda creció un 47%. Eso con una inflación por debajo del 5%. Ya hay países que han tomado medidas para intentar cambiar en parte esta situación. En España, la ley de vivienda penaliza con un recargo de hasta el 150% del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los dueños de casas o apartamentos desocupados.
En Alemania se contempla la demolición de viviendas vacías, la expropiación temporal y el alquiler forzoso, y en Holanda se permite la ocupación de viviendas que estén vacías por más de un año. En Suecia se contempla la demolición de edificios enteros de viviendas vacías y en Dinamarca se imponen multas por no informar que la vivienda lleva más de seis semanas vacía.
Francia optó por imponer tasas a los propietarios de viviendas que se encuentren desocupadas durante más de dos meses y en Reino Unido se permite la incautación de viviendas que hayan estado vacías al menos seis meses.
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