La Cámara de Inmobiliarias Rurales prepara un índice que aportará datos objetivos sobre una inversión segura como la de la tierra, y espera con expectativa que se reglamente la ley del operador inmobiliario.
Al finalizar el año, la Cámara Uruguaya de Inmobiliarias Rurales (CUIR) presentó el balance anual sobre la evolución del mercado inmobiliario rural en Uruguay durante 2025, en base al análisis del comportamiento general del sector.
Daniel Dutra, presidente de CUIR dijo a La Mañana que la institución se fundó hace poco más de un año con 12 firmas, algunas exclusivas en el negocio de campo y otras que además de las consignaciones y negocios de ganado también trabajan la venta y arrendamiento de campos. Actualmente supera las 50 empresas socias.
La idea es que los operadores trabajen de forma conjunta en los temas que hacen a las inmobiliarias rurales. Uno de los temas que más preocupa es que cuando se realizan las gestiones respecto a un negocio generalmente intervienen dos firmas, una en representación del vendedor y otra del comprador, sin embargo, cuando el Instituto Nacional de Colonización (INC) toma la opción de comprar se pierde la comisión que correspondería pagar por parte del comprador. Colonización está eximido de ese pago. “Es decir que el negocio se mantiene en todas las condiciones exactamente igual a como se estableció en la reserva, pero no se paga la comisión del operador que normalmente es del 3% más IVA”, explicó.
La normativa establece que los vendedores tienen la obligación de ofrecer las tierras al Instituto de Colonización (INC) previo a cualquier transacción con privados. El no pago de la comisión evita que se incurra en gastos de intermediación inmobiliaria que sí afectan a los compradores privados, permitiendo que más recursos se enfoquen en la función social de la tierra.
“Ese es uno de los temas que impulsó la formación de CUIR, tratar de formar una gremial que juntos tuviese más peso y formalmente hacer el planteo a las instituciones, cosa que ya hemos hecho, nos hemos reunido con la Directiva de Colonización, eso pasó a Jurídica”, cuya posición “firme es que esa comisión no se debe pagar, pero nosotros insistimos en el tema porque es un acto de justicia que nuestro trabajo tenga la compensación económica que corresponde”, planteó. “De todas formas seguimos trabajando y estamos esperando que se reglamente la ley del operador inmobiliario, que establece que todo aquel que intervenga en un negocio de compraventa tiene derecho a cobrar la comisión”.
El cobro de los honorarios no es la única inquietud de la Cámara, continuó, también tiene objetivos de fortalecimiento de la actividad: “Un logro alcanzado fue la unificación, porque hasta ahora estábamos desparramados en todo el país y en algunos casos no nos conocíamos ni operábamos conjuntamente, pero ahora la Cámara nos permite poder negociar e interactuar” hacia la interna y hacia afuera de CUIR, incluso realizando operaciones entre las firmas lo cual dinamiza el mercado.
La demanda pone el foco en campos ganaderos
La Directiva se reúne semanalmente y al cierre de 2025 se decidió hacer “una evaluación sobre los valores, el tipo de campo más pedido y vendido, y el tipo de explotación que buscó el comprador”. Ese análisis trata de romper con las opiniones parciales de las firmas y “poder llegar a una conclusión objetiva, más certera, con mayor amplitud de datos, de carácter nacional, que ayude a comprender mejor qué es lo que está pasando en el mercado”.
La conclusión a la que se llegó fue que “el mercado está pidiendo campos ganaderos, generalmente de ciclo completo, de un área de 300 a mil hectáreas, con buen acceso, bien alambrados, poblaciones en buenos estados, con aguadas. Eso es lo que se pide más y que ha permitido más negocios”. Aclaró que “mayor cantidad de negocios no quiere decir mayor cantidad de área porque, posiblemente, en algún negocio de paquetes grandes forestales, donde intervienen firmas internacionales, se pueden incluir 15.000 o 20.000 hectáreas. Esas operaciones suelen ser de mucho más volumen, pero se da en menor cantidad”.
Esos campos ganaderos de 300 a mil hectáreas “son el grueso de las operaciones y presentan la mayor demanda, pero no quiere decir que no haya espacio para comercializar campos agrícolas, forestales o arrozables”.
La demanda por los campos ganaderos puede explicarse por “el valor de la carne con precios excepcionales” y muy buena rentabilidad por encima de los sectores agrícolas y lecheros.
En resumen, en 2025 la oferta de tierras se mantuvo estable, con predominio de campos ganaderos y una calidad de oferta heterogénea, reflejando realidades productivas diversas. La demanda fue moderada, manteniéndose en niveles similares a los registrados a 2024. El perfil de comprador más activo continuó siendo el de productores e inversores nacionales, la participación de capitales extranjeros se dio en menor proporción. Los precios de la tierra son estables.
El campo da seguridad total
“Hay que tener presente que en ningún negocio se pueden esperar maravillas ni nada que rompa los ojos, pero el campo ofrece seguridad. Lamentablemente vimos cómo resultaron inversiones no bien respaldadas, pero en el caso del campo la seguridad es total, es un bien finito y si se observa una gráfica que indique su valor vemos como un serrucho que a la larga va subiendo de valor. Es una inversión que da seguridad total –insistió– y por eso mucha gente está tratando de invertir en tierras”.
Respaldando al sector y a la transparencia que hacen a esa seguridad, la Oficina de Estadísticas Agropecuaria (DIEA) y Colonización publican y hacen pública la información del mercado. “La Cámara utilizamos ambas herramientas para llegar a evaluar el mercado”, apuntó. La gráfica que acompaña el artículo es un insumo de referencia abierto a todos los interesados.
Arrendamientos
El análisis e informe de CUIR no incluye arrendamientos, pero consultado sobre estos, Dutra dijo que “en lo personal ve una gran demanda, fundamentalmente de campos ganaderos”, con énfasis en “aquellos que no tienen mucha área” por razones de inversión.
“Campos de 200 a mil hectáreas, en buenas condiciones para trabajar, logran concretar rápidamente el negocio; pero cuando son de 1500 hectáreas a más hay un cambio porque para poblar esa área se necesitan mil vacas preñadas que requieren una inversión de US$ 1 millón. En la medida que los negocios en campos para arrendar agrandan el área, hay menos demanda, pero en los campos más chicos se arriendan rápidamente”, precisó.
En 2026 se publicará el Índice CUIR
CUIR no difundió valores en su informe anual. Dutra explicó que “en esta primera instancia hay un compromiso de la Cámara de no hablar de valores hasta que la gremial no los analice y resuelva”, algo que hará próximamente porque “estamos trabajando en la elaboración de un índice” que comenzará a publicarse en marzo o abril de 2026 y que reflejará los campos de distintas zonas y distintas explotaciones. El indicador (que tal vez se denomine Índice CUIR) ofrecerá una referencia o pauta en un rango de valores.
No aportar valores hasta que el indicador de la Cámara quede elaborado con parámetros definidos con claridad es un acto de prudencia, respeto y transparencia hacia todas las partes: “Cada campo tiene un valor destino determinado por diferentes variables, incluso aquellos que con igual índice Coneat están linderos uno con otro; la variación puede deberse a los accesos, las instalaciones, el agua que posee, entre otros factores”.
