La violencia no solo erosiona la calidad de vida, sino que genera un “descuento por riesgo” en los precios en “zonas rojas” versus “zonas premium”, impulsado por fuga de residentes, menor inversión y estigmatización urbana.
El mercado inmobiliario de Montevideo se puede considerar como dual. Mientras que las denominadas zonas premium crecen en precios entre 4% y 6% anual nominal, las denominadas “zonas rojas” se estancan o caen 1-2% real por año, agravado por la concentración de delitos.
Para el presente artículo tomamos como ejemplo Cerro Norte, por los índices de homicidios que se vienen registrando en los últimos años a causa del enfrentamiento de bandas de narcotraficantes. Si se lo compara con Pocitos, en Cerro Norte una casa o apartamento de 50 metros cuadrados se ofrece hoy por entre 40 mil y 50 mil dólares. En Pocitos, el mismo espacio roza los 165 mil dólares. Tres veces y media más, casi cuatro si se trata de una torre en la rambla. Hace un cuarto de siglo, en el 2000, y según datos del Instituto de Estadística, la diferencia era menor: 15 mil dólares en Cerro Norte contra 45 mil en Pocitos.
La brecha era de tres a uno, pero apenas 30 mil dólares separaban un lugar del otro. Hoy, esa distancia se mide en 130 mil dólares. El metro cuadrado en Cerro Norte arrancó el milenio en torno a los 300 dólares y llegó a 2025 apenas superando los 1100, por lo cual subió 3,7 veces. En Pocitos, en cambio, el metro cuadrado partió de 900 dólares y escaló hasta los 3800. Un ascenso de 4,2 veces y en 2024, mientras los precios en Pocitos Nuevo saltaron un 15,6%, en Cerro Norte se estancaron o retrocedieron un 2% en términos reales.
Si uno ajusta los valores por inflación y por el poder adquisitivo del salario, la conclusión es aún más dura. Quien compró en Pocitos en el 2000 casi duplicó su patrimonio en términos reales, quien lo hizo en Cerro Norte apenas logró empatarle a la inflación.
Estos números tiene una correlación con los términos de violencia. La seccional 24, que abarca varios barrios, entre ellos Cerro Norte, acumuló el año pasado 46 homicidios y 946 rapiñas. En cambio, la Seccional 10 (Pocitos) tuvo una tasa de cero homicidios y 184 rapiñas. En 2025, el Observatorio Nacional de Violencia y Criminalidad reportó un leve descenso general en homicidios con un 17% en el primer trimestre frente a 2023, pero en Cerro Norte la violencia armada, que explica el 78% de los casos, se asocia cada vez más al narcotráfico, con un 21% de los asesinatos ligados a disputas por estupefacientes.
En noviembre de este año, un reportaje de la CNN describe el impacto del narcotráfico en Cerro Norte y correlación en los precios de las propiedades, entre otros temas. El testimonio de una vecina habla de familias que venden casas “por poco dinero” o se van “con lo puesto” debido a extorsiones, balaceras y amenazas de bandas. Menciona que “cientos de familias en los últimos años se fueron o quieren irse del barrio: algunas venden sus casas por poco dinero, otras se marchan con lo puesto”.
Mientras las consideradas zonas más seguras de Montevideo, como Pocitos ganan vecinos, el Municipio A, el que incluye La Teja, Paso de la Arena y Cerro Norte, se vacía sin que casi nadie lo note. En Cerro Norte los segmentos censales que cubren esa zona muestran una pérdida estimada del 10 % en doce años.
El Censo 2023 lo puso en números. Entre 2011 y 2023 la zona perdió más de 4000 personas, exactamente 4823, o 2,3%. No es el municipio que más cayó en porcentaje (el récord lo tiene el Municipio D, con un 8,6%), pero sí uno de los que más sufre el fenómeno que los demógrafos llaman “fuga por inseguridad y falta de oportunidades”. En el mismo período, el Municipio CH (entre otros con barrios como Pocitos y Punta Carretas) creció un 1,4% y el B, que tiene como zona de influencia Centro y Cordón, sumó un 4,7%. Montevideo, en conjunto, perdió población, pero no perdió por igual: la gente se fue de los barrios más inseguros hacia otros.
Desvalorización por inseguridad
Otro ejemplo sobre la desvalorización es lo que ocurre en la zona que abarca barrios como Casavalle, Manga y Piedras Blancas. Esta región, en especial Casavalle, es otro ejemplo paradigmático de cómo la inseguridad erosiona el valor de las propiedades.
Mientras el promedio general de viviendas en Montevideo creció un 7% anual en dólares nominales entre 1984 y 2025 (0,4-0,8% real ajustado por salarios), Casavalle arrastra un estancamiento crónico, con precios que apenas superan los 600 a 700 dólares por m² para casas. La clave es una tasa de violencia que cuadruplica la media nacional, generando un “descuento por riesgo” estimado en 25-35% sobre el valor de mercado.
En el caso específico de Casavalle y su zona de influencia, la tasa de homicidios está segunda después Cerro Norte y también segunda en materia de rapiñas.
El impacto de la violencia en la economía
Si se observa más a nivel global, el delito impacta en varios factores de la economía. El BID realizó un informe titulado “Los costos del crimen y la violencia” donde se señala que Uruguay registró una tasa de homicidios de 11,2 por cada 100.000 habitantes para 2024.
Si bien se trata de una cifra inferior a la de países como Brasil o México, el número es significativamente mayor al de naciones de la OCDE o Europa occidental, donde los homicidios rara vez superan los 3 por cada 100.000 habitantes. Este indicador confirma la tendencia que Uruguay se mueve en una “zona intermedia” de violencia letal, con oscilaciones marcadas durante la última década y fuerte incidencia del crimen organizado.
El BID señala que mientras el denominado “costo de los homicidios” en Uruguay en 2014 representaba menos del 0,2% del PIB, para 2022 se ubicó por encima del 0,3%. El “Costo de los homicidios” se refiere a la estimación del impacto económico y social total de los homicidios en un país o región, no solo el costo monetario directo, sino también la pérdida de capital humano (años de vida productiva), gastos en justicia y seguridad, y efectos negativos en el desarrollo, midiendo cuánto se deja de ganar y cuánto se gasta por esta violencia letal. Entre 2014 y 2024 el “costo de los homicidios” dentro de la región bajó en Argentina, Brasil y Paraguay, y subió en Uruguay y en Chile.
Por otra parte, los “gastos promedio en seguridad en porcentaje de las ventas” son un indicador financiero clave que muestra cuánto invierte una empresa en proteger sus activos (personal, información, instalaciones) comparado con sus ingresos totales. En Uruguay en 2014 estaban por debajo del 0,3% del PIB y en 2024 se ubicaban bastante por encima del 0,3%.
Otro factor que tiene incidencia es el “costo directo por personas privadas de libertad”. El BID señala que en Uruguay en 2014 ese gasto se situaba en 0,28 del PIB y para 2022 subió al 0,4%. Esta tasa de un gasto tan elevado del PIB en Uruguay en el sistema de cárceles es dentro de la región solo similar al de Brasil y Panamá.
La visión de quienes viven en la zona
Un estudio realizado hace pocos años por un equipo liderado por la criminóloga Clara Musto, junto a Sebastián Aguiar, Víctor Borrás, Sofía Vales y Ana Vigna también intenta poner luz sobre el sentimiento de quienes habitan estas zonas de violencia. “Constatamos la baja expectativa de los habitantes de barrios con alta concentración de violencia de que la política criminal, representada en lo local casi exclusivamente por la Policía, pueda revertir esta situación” se indica. A esto se agrega que “los y las vecinos/as se sienten usualmente rehenes tanto de la violencia criminal como del uso indiscriminado de violencia por parte de las fuerzas públicas. Ante este abandono, los vecinos desarrollan diversas estrategias para evitar ser víctimas del delito y para minimizar los daños de los delitos en la comunidad”. Y a la vez “aquellos que se autoperciben como más vulnerables, residentes adultos y mujeres en general, remiten a estrategias vinculadas al aislamiento respecto al entorno, a pactos de silencio tácitos, desconfianza permanente y circulación cotidiana restringida durante el día e imposible por la noche”.
En el caso de la segmentación por edad, el informe en sus conclusiones señala que en el caso de los varones jóvenes las estrategias se vinculan a formas de “ganarse el respeto” en el barrio, a través de la antigüedad residencial y las reacciones rápidas frente a los actos de violencia con una intensidad semejante. En todos los casos, “existe consenso respecto a la importancia de que las personas externas al barrio circulen siempre acompañadas por parte de quienes lo habitan, minimizando el riesgo de hurtos y agresiones, para evitar un mayor aislamiento social”.
